Ceny nehnuteľností rastú a s nimi stúpajú aj nájmy. Nájomníci museli siahnuť hlbšie do peňaženky nielen vlani, ale čaká ich to aj tento rok. Práve preto je dôležitejšie ako kedykoľvek predtým postrážiť si vrátenie kaucie a predovšetkým úrokov z nej. Mnohí nájomníci pritom nevedia, že na úroky majú zo zákona nárok. Ako informuje Blesk, zbytočne tak prichádzajú o desaťtisíce korún.

Čo je kaució a aký je jej účel

Kaució, odborne nazývaná istota, slúži ako ochrana prenajímateľa pred prípadnými problémami s nájomníkom. Môže ísť napríklad o neplatenie nájomného, služieb alebo o spôsobenú škodu. Podľa JUDr. Jakuba Svobodu z advokátskej kancelárie Arzinger & Partneři platí jasné pravidlo: "Kaució nie je žiadny poplatok ani vstupné do bytu. Po skončení nájmu sa vracia. Aj s úrokmi." Advokát to opisuje ako finančný vankúš, z ktorého prenajímateľ uhradí prípadné dlhy nájomníka. Zároveň upozorňuje, že mnohí nájomníci princíp kaucie nepoznajú alebo netušia o povinnosti prenajímateľa vrátiť ju aj s úrokmi.

Zákonný strop kaucie a pravidlá jej výšky

Výšku kaucie nemôže prenajímateľ stanoviť ľubovoľne. Podľa občianskeho zákonníka môže ísť maximálne o trojnásobok mesačného nájomného bez energií. JUDr. Svoboda vysvetľuje: "Zákon nerozlišuje, či ide o Prahu alebo malú obec – strop sú vždy tri nájmy. Keby prenajímateľ chcel viac, takáto dohoda by bola neplatná." Ako príklad uvádza situáciu, keď je nájomné bez služieb 20 000 Kč – v takom prípade môže byť kaució maximálne 60 000 Kč. Kaució pritom nie je povinná, prenajímateľ a nájomník sa na nej môžu výslovne dohodnúť, najlepšie priamo v nájomnej zmluve.

Splátky kaucie sú možné

Zákon nebráni tomu, aby sa kaució platila na splátky. Nevyhnutná je však dohoda medzi prenajímateľom a nájomníkom. Podľa JUDr. Svobodu možno dohodnúť doplatok do určitého dátumu, pričom celková výška nesmie prekročiť zákonný limit. Kauciu je možné dohodnúť aj v priebehu nájmu a rovnako možno pri dodržaní limitu časom zmeniť aj jej výšku.

Sporenie kaucie na účte

Prenajímateľ a nájomník sa môžu dohodnúť, že kaució bude uložená napríklad na sporiacom účte prenajímateľa a po skončení nájmu sa vráti vrátane pripísaných úrokov. Podľa advokáta má nájomník väčšiu istotu, že dostane kauciu aj s úrokmi späť, a prenajímateľ nemusí po skončení nájmu zložito riešiť, akú úrokovú sadzbu použiť.

Kedy sa kaució vracia a kedy nie

Počas nájmu môže prenajímateľ s kaució nakladať, posledný deň nájmu ju však musí vrátiť aj s úrokmi. Prenajímateľ môže z kaucie odpočítať to, čo mu nájomník z nájmu dlhuje, typicky dlh na nájomnom alebo na službách. Podľa judikatúry Najvyššieho súdu musí prenajímateľ nájomníkovi povedať, na čo presne kauciu prípadne použil. Pre obe strany je rozumné mať dôkazy o stave bytu a vybavenia na začiatku aj na konci nájmu, teda odovzdávací protokol a fotografie. Podľa § 2293 ods. 1 občianskeho zákonníka má nájomník byt odovzdať v stave, v akom ho prevzal, pričom sa nezohľadňuje bežné opotrebenie pri normálnom užívaní a vady, ktoré má odstrániť prenajímateľ.

Úroky z kaucie: prenajímateľ sa im nevyhne

Po skončení nájmu má nájomník právo na vrátenie kaucie aj s úrokmi vo výške zákonnej sadzby. Platí to aj vtedy, ak nájomná zmluva o úrokoch mlčí. Problémom však je, že zákon priamo nehovorí, aká zákonná sadzba to má byť. Väčšinou sa preto berie obvyklá výška úrokov z úverov, ktoré banky poskytujú v mieste bydliska alebo sídla prenajímateľa v čase uzavretia zmluvy. Úroky z kaucie si možno upraviť priamo v nájomnej zmluve a vyhnúť sa tak zložitému určovaniu zákonnej sadzby. Zmluvná úprava nesmie skracovať práva nájomníka ani ich vylúčiť. Podľa JUDr. Svobodu nemožno dohodnúť zanedbateľný úrok, tým menej neúročiť vôbec. Ak pri skončení nájmu prenajímateľ vracia len samotnú kauciu bez úrokov, nájomník by sa mal ozvať.

Ako ilustruje konkrétny príklad uvedený v článku: rodina, ktorá si v marci 2020 prenajala byt a zložila kauciu vo výške 60 000 Kč, by podľa orientačnej kalkulačky na webe Združenia nájomníkov ČR mala po 6 rokoch nájmu získať k istine úrok vo výške 28 890 Kč.

Rast cien nehnuteľností mení trh s bývaním

Zdraženie nehnuteľností, ktoré vlani dosiahlo v priemere 12 %, ovplyvňuje celý trh s bývaním. Stanislav Kubáček, viceprezident Asociácie nájomného bývania (ANB), potvrdzuje: "Cena bytov je základná veličina, ktorá určuje správanie celého trhu. Ovplyvňuje okrem iného aj výšku nájmov." Tento rok síce nájmy porastú o niečo pomalšie, no podľa odhadov ANB vzrastie počet nájomníkov o ďalších 30 až 40 tisíc ľudí. Nájomné bývanie sa totiž kvôli vysokým cenám nehnuteľností stáva voľbou aj pre strednú triedu. Jakub Vysocký, prezident ANB, dopĺňa: "Predpokladáme, že do roku 2030 bude v nájme žiť zhruba 25 % obyvateľov Česka."