Pergola, plot alebo garáž postavené bez povolenia môžu z prekvapenia zmeniť na nočnú moru. Stačí, aby si susedia všimli podozrivú stavbu a nahlásili ju na stavebný úrad, a majiteľ sa rýchlo dostane do problémov, o ktorých často ani netušil. Výsledkom môže byť pokuta v hodnote státisícov korún, v horšom prípade až príkaz na demoláciu na vlastné náklady. Mnohí ľudia si pritom vôbec neuvedomujú, že práve takáto stavba na ich pozemku existuje. Ako informuje portál Blesk.cz, problém sa netýka len veľkých domov, ale aj drobných stavieb, ktoré ľudia bežne prehliadajú.

Keď príde dopis zo stavebného úradu

Stačí načierno postavená garáž, prístavba alebo pergola a majiteľovi môže doraziť nepríjemný list zo stavebného úradu. "Sankcie zahŕňajú vysoké pokuty aj demoláciu na náklady vlastníka. Dodatočné povolenie už pri čiernych stavbách nie je bežné a úrady ich často rovno nariadia odstrániť," vysvetľuje právnik JUDr. Ondřej Preuss zo spoločnosti Dostupný advokát.cz. Legalizácia je podľa neho možná len vtedy, keď stavba spĺňa zákonné požiadavky – najmä je v súlade s územným plánom a stavebnými predpismi, nezasahuje neprípustne do práv susedov a neohrozuje verejný záujem. Pokuty za čierne stavby môžu dosiahnuť státisíce korún, pri väčších projektoch až milióny. "Navyše, ak úrad rozhodne o odstránení stavby, hradí ho vlastník stavby. Ak tak neurobí dobrovoľne, môže úrad zabezpečiť odstránenie na jeho náklady. Ak vlastník nezaplatí, môže mu hroziť exekúcia," dodáva Preuss. Podľa odhadov môže byť nelegálna každá desiata stavba v Česku, no skutočné číslo môže byť ešte vyššie. "Veľká časť vlastníkov vôbec netuší, že majú na pozemku nepovolenú stavbu. Mnohí zdedili nehnuteľnosť, kúpili ju v dobrej viere alebo v priebehu rokov urobili zmeny, ktoré nikdy nenahlásili. Problém potom často zistia až vo chvíli, keď chcú nehnuteľnosť predať, čerpať hypotéku alebo riešia dedičstvo," hovorí riaditeľ spoločnosti Comfort Group Luděk Lošťák.

Novela zákona a odhalenie cez leteckú mapu

Zmiernenie pravidiel v Česku

Prístup k čiernym stavbám môže zmeniť pripravovaná novela stavebného zákona. "Podľa dostupných informácií má umožniť, aby sa v niektorých prípadoch nenariadilo odstránenie nepovolenej stavby a stavba bola dodatočne povolená aj vtedy, ak nespĺňa všetky bežné podmienky," hovorí Preuss. Ísť má najmä o situácie, keď by demolácia bola zjavne neprimeraným zásahom a ponechaním stavby by neboli dotknuté verejné záujmy ani práva tretích osôb. "Kto už dnes rieši výzvu alebo rozhodnutie o odstránení stavby, nemal by spoliehať iba na budúcu zmenu zákona," upozorňuje právnik.

Ako sa čierne stavby odhaľujú

Majitelia sa o probléme najčastejšie dozvedia pri žiadosti o hypotéku, predaji nehnuteľnosti alebo počas dedičského konania, keď banky či znalci porovnávajú skutočný stav s katastrálnou mapou. Nesúlad okamžite zastaví celý proces. Ďalším bežným spôsobom je podnet suseda – sousedské spory a narušené vzťahy často končia práve kontrolou stavebného úradu. Úrady navyše využívajú letecké snímkovanie a digitalizované mapy, ktoré odhalia aj menšie objekty ako pergoly, prístavby či garáže, ktoré nezodpovedajú vydanému povoleniu. Orientačne si legálnosť stavieb na vlastnom pozemku môže overiť každý porovnaním výpisu z katastra nehnuteľností s ortofotomapou, ktorú katastrálny úrad poskytuje zdarma na nahliadnutie. "Pokiaľ sa na leteckom snímku nachádza stavba, ktorá vo výpise z katastra nefiguruje, môže ísť o problematický objekt a vyplatí sa situáciu hneď riešiť," radí Lošťák.

Cesta k legalizácii v piatich krokoch

Zlegalizovať čiernu stavbu nie je jednoduché, ale ani nemožné. "Záleží na type stavby, spôsobe jej užívania, dobe jej vzniku aj na tom, či spĺňa požiadavky stavebného zákona, územného plánu a ďalších právnych predpisov," vysvetľuje Lošťák. Prvým krokom je podanie žiadosti o dodatočné povolenie – majiteľ má na to zákonnú lehotu 30 dní od doručenia oznámenia o zahájení konania o odstránení stavby, pričom kľúčový je obsah žiadosti a všetky povinné prílohy. Ďalej treba preveriť súlad s územným plánom vrátane dodržania odstupových vzdialeností od hraníc pozemkov. Nasleduje dokladovanie takzvanej dobrej viery a bezpečnosti stavby, teda dôkaz, že stavba neohrozuje verejný záujem – na to slúžia projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia, statický posudok, revízne správy, požiarne bezpečnostné riešenie a prípadné ďalšie odborné posudky. Súčasťou procesu je aj zaplatenie pokuty, pretože legalizácia nie je cestou, ako sa vyhnúť trestu. Po získaní dodatočného povolenia treba stavbu zapísať do katastra nehnuteľností – až vtedy sa stáva legálnou súčasťou majetku.

Ako je to so čiernymi stavbami na Slovensku

Kým Česko smeruje k miernejšiemu prístupu, na Slovensku sa situácia vyvíja opačným smerom. Podľa portálu pravda.sk čierne stavby na Slovensku dlho rástli ako huby po daždi, čo umožňoval mäkký stavebný zákon, a od apríla 2025 to mali zmeniť prísnejšie pravidlá. Nový zákon podľa pravda.sk stanovuje, že akákoľvek realizácia stavby od apríla 2025 bez overeného projektu je v rozpore so stavebným zákonom a stavebníka neminie pokuta – ak chýba overený projekt, stavbu už nie je možné dodatočne zlegalizovať. Ako uvádza pravda.sk, tým sa vylučuje možnosť špekulatívneho konania stavebníkov, ktorí by chceli začať stavať bez overeného projektu a spoliehať sa na neskoršiu legalizáciu. Podľa ASB.sk je čierna stavba definovaná ako taká, ktorá bola postavená bez potrebného stavebného povolenia alebo ohlásenia, pričom starý stavebný zákon bol zákon č. 50/1976 Zb. Téma je na Slovensku dlhodobo aktuálna – podľa ASB.sk mnohí vlastníci majú dom či prístavbu bez potrebných povolení, no stavba už roky slúži svojmu účelu. Konkrétne prípady dokazujú, aké ťažké je vymáhanie búrania v praxi. Podľa pravda.sk je jediným mediálne známym úspechom vymáhania búrania zbúranie domu s plážou Daniely Kralevich na Zlatých Pieskoch. Naopak, prípad vily Cyrila Talapku pri Senci sa bez výsledku rieši od roku 2011 a zasahuje aj do pozemkov železníc, pričom podľa nového zákona má stavebník na dodatočné zlegalizovanie ešte štyri roky, ako uvádza pravda.sk. Aktivisti v Banskej Štiavnici zase upozornili, že v pamiatkovej rezervácii a jej okolí našli 14 prípadov prerábaných alebo nových stavieb s podozrením na porušenie zákona alebo poškodenie pamiatok, informuje pravda.sk. Slovenský a český prístup sa tak momentálne uberajú opačným smerom – zatiaľ čo české úrady zvažujú zmiernenie podmienok legalizácie, slovenský zákonodarca od apríla 2025 dodatočnú legalizáciu stavieb bez overeného projektu úplne vylúčil.