Státisíce britských dôchodcov a ich rodín čelia finančnej nočnej more. Kúpili si byt v seniorskom komplexe s vidinou pokojnej staroby, no namiesto toho sa ocitli v pasci rastúcich poplatkov a nehnuteľností, ktoré nemôžu predať. Hodnota niektorých bytov klesla o desiatky percent, v extrémnych prípadoch až o 95 percent oproti pôvodnej kúpnej cene. Problém sa týka odhadom 190 000 súkromne vlastnených seniorských bytov po celej Británii. Ako informuje denník Daily Mail, za posledné desaťročie prišli Briti o milióny libier práve pri pokusoch predať tieto nehnuteľnosti. Vysoké servisné poplatky, obmedzujúce nájomné zmluvy a úzky okruh potenciálnych kupcov vytvárajú kombináciu, ktorá z týchto bytov robí takmer nepredajný tovar.

Príbeh jednej rodiny: Z investície sa stala záťaž

Prípad Cliva Drysdala, 63-ročného účtovníka, názorne ukazuje, ako sa môže zdanlivo rozumná investícia zmeniť na finančnú katastrofu. V roku 2019 sa rozhodol kúpiť byt pre svoju matku Lilian, ktorá mala vtedy 84 rokov a jej zdravotný stav sa zhoršoval. Vybral si komplex Swift House v Maidenhade v grófstve Berkshire, ktorý prevádzkuje spoločnosť McCarthy & Stone, najväčší britský developer seniorského bývania. Dvojizbový byt stál po zľave 533 930 libier. Spoločnosť pokryla náklady na kolok aj sťahovanie a poskytla zľavu 20 000 libier z katalógovej ceny 553 950 libier.

Drysdale sa pri rozhodovaní spoliehal na informácie z webovej stránky spoločnosti, podľa ktorých servisné poplatky rastú spravidla pod úrovňou inflácie. V čase kúpy predstavoval ročný poplatok 8 401 libier. Realita sa však ukázala byť úplne iná. Ročný servisný poplatok vyskočil na 13 497 libier pre nasledujúci rok, čo predstavuje nárast o 7 percent oproti roku 2025 a celkový rast o 61 percent od nasťahovania sa matky.

V roku 2024 sa zdravotný stav Lilian natoľko zhoršil, že sa natrvalo presťahovala do opatrovateľského domu. Drysdale však musel naďalej platiť servisný poplatok za prázdny byt. Oslovil sedem realitných maklérov, ktorí odhadli predajnú cenu bytu na 200 000 až 350 000 libier, čo by znamenalo stratu stoviek tisíc libier. Drysdale uviedol: "Neuvedomoval som si rozsah kapitálovej straty. Na základe toho, že straty na jednotlivých bytoch mohli dosiahnuť 200 000 až 250 000 libier a v Swift House je 60 bytov, odhadované celkové straty by mohli byť 12 až 15 miliónov libier, čo ma ohromilo."

Drysdale tiež upozornil, že sa dozvedel o predaji dvojizbového bytu za 200 000 libier, čo pravdepodobne predstavuje stratu okolo 60 percent pre pôvodného kupujúceho. Spoločnosť McCarthy & Stone podľa jeho slov odmietla akúkoľvek súvislosť medzi rastom servisných poplatkov a poklesom trhovej hodnoty, pričom poukazovala na celkové trendy na trhu s nehnuteľnosťami. V máji 2025 sa Drysdaleovi podarilo nájsť nájomníka, ktorého mesačný nájom práve pokrýva servisný poplatok. Predaj bytu s výraznou stratou však zostáva pravdepodobným scenárom.

Extrémne prípady a systémové zlyhania

Byt za 190 000 libier ide do dražby za 9 000 libier

Investigatíva BBC News odhalila extrémny prípad v meste Royston v grófstve Hertfordshire. Komplex Goodes Court pozostáva z 52 bytov pre ľudí nad 70 rokov a tiež ho prevádzkuje McCarthy & Stone. Komplex bol postavený v roku 2012 a ročný servisný poplatok za jednoizbový byt dosahuje 10 000 libier. Záznamy katastra nehnuteľností ukázali, že 24 z 27 bytov predaných od roku 2014 stratilo na hodnote, pričom celková strata presahuje 1 milión libier. Najkrajnejší prípad predstavuje byt, ktorý sa pôvodne predal za 189 950 libier a dnes ide do dražby s vyvolávacou cenou 9 000 libier. Ročný servisný poplatok je teda vyšší ako samotná hodnota nehnuteľnosti.

Prázdne byty a dedičia platia za vzduch

Problém sa netýka len samotných vlastníkov. Rodiny, ktoré zdedili seniorské byty, musia platiť tisíce libier ročne na servisných poplatkoch, kým čakajú na kupca. Odhaduje sa, že v Anglicku a Walese je v súčasnosti asi 10 000 dlhodobo prázdnych bytov v súkromných seniorských komplexoch. Seniorské byty sa predávajú v priemere 78 dní, zatiaľ čo priemerný čas predaja všetkých typov bytov je 50 dní podľa realitnej kancelárie Hamptons. Každý desiaty seniorský byt sa predáva dlhšie ako rok.

Nicola Fury, riaditeľka oddelenia prevodu nehnuteľností v advokátskej kancelárii ORJ so sídlom v Staffordshire, vysvetlila: "Keď je v podmienkach nájomnej zmluvy zahrnuté vekové obmedzenie, môže to nehnuteľnosť mimoriadne sťažiť predaj. Je to jednoducho veľmi obmedzený trh a počuli sme o ľuďoch, ktorí majú problém predať byty aj po znížení ceny o 100 000 libier alebo viac. Keď sa zohľadnia ročné poplatky, nehnuteľnosť sa môže stať pre dedičov skôr bremenomom než darom, ktorým mala byť."

Skryté poplatky a riziká pre vlastníkov

Okrem servisných poplatkov čelia vlastníci seniorských bytov celému radu ďalších finančných rizík. Kupujúci musia počítať s možnosťou, že vlastníctvo pozemku pod komplexom bude predané nezávislej spoločnosti, ktorá môže servisné poplatky ďalej zvyšovať. Ak vlastník prestane poplatky platiť, hrozí mu strata nájomnej zmluvy, ktorá potom prechádza na vlastníka pozemku. Niektoré zmluvy obsahujú takzvané poplatky za prevod alebo postúpenie, ktoré zdražujú ďalší predaj alebo prenájom. Vlastníci musia platiť aj daň z nehnuteľnosti, pričom prázdne byty podliehajú vyššej sadzbe. V niektorých prípadoch sa pri odchode alebo úmrtí nájomcu účtuje výstupný poplatok, ktorý môže dosiahnuť až 30 percent trhovej ceny.

Odborníci bijú na poplach, odvetvie sa bráni

Sebastian O’Kelly z charitatívnej organizácie Leasehold Knowledge Partnership je presvedčený, že rodiny prišli o milióny libier pri pokusoch predať seniorské byty za posledné desaťročie. Pre denník Daily Mail uviedol: "Seniorské bývanie je opakovane sa opakujúcim, nákladným zlyhaním s naozaj otrasnou hodnotou pri ďalšom predaji, čo dokazujú záznamy katastra nehnuteľností. Namiesto toho, aby to odvetvie uznalo, pokúša sa to poprieť pomocou vysoko selektívnych a zavádzajúcich údajov." O’Kelly tiež upozornil, že len 2 percentá Britov nad 65 rokov žijú v určených seniorských komplexoch, v porovnaní so 16 až 18 percentami v Severnej Amerike a Austrálii, pričom britskí dôchodcovia sú podľa neho "absolútne oprávnení byť opatrní".

Spoločnosť European Consumer Claims, ktorá sa zaoberá vymáhaním nárokov, začala podnikať kroky proti niektorým britským developerom seniorských komunít pre to, čo označuje za rozsiahle zavádzanie a podnikové záujmy na úkor spotrebiteľov. Generálny riaditeľ skupiny Greg Wilson prirovnal situáciu k problémom s timesharmi a chatovými parkami. Medzi spoločné znaky zaradil zavádzajúce predajné praktiky, dôležité informácie údajne zatajené pri predaji, výrazné a nečakané znehodnotenie a rastúce ročné poplatky. Wilson pre denník Daily Mail uviedol: "V mnohých prípadoch sú spotrebitelia spokojní so životným štýlom, komunitou a pôvodnou myšlienkou za kúpou. Skutočným problémom sa stáva pocit uväznenia a dlhodobá finančná záťaž, ktorá sa časom rozvíja."

Kampaňová skupina Better Retirement Housing tlačí na zlepšenie praxe v odvetví, najmä pokiaľ ide o to, čo opisuje ako "zákerné a nečestné poplatky". Zároveň verí, že kultúra sa začína zlepšovať vďaka novým zahraničným spoločnostiam vstupujúcim na trh. Organizácia Action on Empty Homes spustila národný výskumný projekt s názvom Retired Homes s cieľom preskúmať odvetvie a požadovať zmeny, ktoré by vrátili prázdne seniorské byty do zmysluplného využitia. Riaditeľ pre politiku a kampane Chris Bailey uviedol, že organizácia reaguje na to, čo im hovorí verejnosť, vrátane rodín platiacich obrovské servisné poplatky za byty dávno zosnulých príbuzných a miestnych samospráv upozorňujúcich na polprázdne seniorské komplexy ako narastajúci problém.

Hovorca Skupiny pre seniorské bývanie, ktorá zastupuje odvetvie, pre denník Daily Mail uviedol, že seniorské bývanie je záchranným lanom pre státisíce starších ľudí a nemalo by sa naň nazerať rovnako ako na iné nehnuteľnosti, keďže ide zároveň o domov aj o súbor podporných služieb. Hovorca spoločnosti McCarthy & Stone zase zdôraznil, že drvivá väčšina obyvateľov a ich rodín je so svojou skúsenosťou spokojná a mnohé nehnuteľnosti si zachovávajú alebo zvyšujú hodnotu, pričom uznal, že v prípade Goodes Court to tak nebolo.

Ako je na tom Slovensko so seniorským bývaním

Britský škandál so seniorskými bytmi je pre Slovensko varovným príkladom. Podľa údajov zo stránky nehnutelnosti.sk a allperfectreality.sk tvorili v roku 2021 ľudia nad 65 rokov viac ako 17 percent slovenskej populácie. Podľa Štatistického úradu SR žije na Slovensku viac ako 970-tisíc obyvateľov nad 65 rokov a tento podiel bude podľa prognóz naďalej stúpať. Dopyt po vhodnom bývaní pre seniorov teda bude len rásť, no trh ani legislatíva na to zatiaľ nie sú pripravené.

Ako uvádza portál institutab.sk, Slovensko nemá vlastnú legislatívu pre seniorské bývanie. V stavebných predpisoch sú zahrnuté len základné bezbariérové požiadavky a problematika nie je dostatočne zohľadnená ani v Koncepcii štátnej bytovej politiky do roku 2030, ani v schéme Štátneho fondu rozvoja bývania. Absencia regulácie pritom predstavuje presne to prostredie, v ktorom britský trh so seniorskými bytmi dorástol do dnešných rozmerov bez dostatočnej ochrany kupujúcich.

Podľa nehnutelnosti.sk je ponuka bytov špeciálne prispôsobených pre seniorov na Slovensku stále veľmi obmedzená. Byty prispôsobené potrebám seniorov bývajú drahšie kvôli špeciálnym úpravám a vybaveniu, ako sú bezbariérové vstupy, výťahy alebo bezpečnostné prvky. Na trhu sa objavujú prví developeri zameraní na túto skupinu kupujúcich. Príkladom je projekt rezidenčného bývania vo Hviezdoslavove od spoločnosti Silvers, ktorá ponúka bezbariérové a nízkoenergetické jedno-, dvoj- a trojizbové byty na kúpu alebo prenájom. Podľa nehnutelnosti.sk a institutab.sk bolo prvých 27 bytov pre seniorov v tomto projekte skolaudovaných v apríli 2025.

Osobitným problémom zostáva financovanie. Ako upozorňuje nehnutelnosti.sk, bankové inštitúcie síce akceptujú dôchodky ako príjem, avšak nízke úverové limity a krátka doba splatnosti robia z hypoték pre seniorov takmer nedostupný nástroj. Britský príklad ukazuje, že ani dostupnosť financovania sama osebe nestačí, ak trh nie je transparentný a regulovaný. Slovenský čitateľ, ktorý uvažuje o kúpe seniorského bytu pre seba alebo svojich blízkych, by mal britské skúsenosti vnímať ako dôležité varovanie a dôkladne preskúmať všetky zmluvné podmienky, poplatky a možnosti ďalšieho predaja skôr, než sa rozhodne investovať.